近期，“零公攤”與“取消公攤面積”的議題在各大城市間迅速升溫，成為社會(huì)各界廣泛熱議的焦點(diǎn)。

9月初，湖南湘潭發(fā)布新政策，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按住房套內(nèi)面積進(jìn)行銷售宣傳。如同催化劑一般，使得這一話題的熱度達(dá)到了前所未有的高度，引發(fā)了更為深入的探討與關(guān)注。

這場(chǎng)“卷公攤”的競(jìng)賽中，眾多頭部企業(yè)展現(xiàn)出了高度的參與度和競(jìng)爭(zhēng)力。從西安到長(zhǎng)沙，再到北京五環(huán)外的廣闊區(qū)域，一批“零公攤”的樓盤正如雨后春筍般密集入市。這些項(xiàng)目通過(guò)巧妙設(shè)計(jì)，如“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)等半敞開(kāi)空間，成功實(shí)現(xiàn)了實(shí)際得房率的大幅提升，部分項(xiàng)目甚至能夠超越100%的得房率標(biāo)準(zhǔn)。

為了支持這一趨勢(shì)，深圳、珠海、浙江、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多個(gè)城市已相繼出臺(tái)明確政策，通過(guò)放寬陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、允許空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，間接促進(jìn)了項(xiàng)目得房率的提升。這些政策不僅為開(kāi)發(fā)商提供了更大的設(shè)計(jì)自由度，也為購(gòu)房者帶來(lái)了更多的實(shí)惠和選擇。

公攤面積起源于上世紀(jì)五六十年代香港房地產(chǎn)熱潮，為加速資金回籠，地產(chǎn)商創(chuàng)新銷售模式。1954年在香檳大廈首推公攤面積概念，通過(guò)擴(kuò)大公共面積降低單價(jià)吸引買家。此后，該模式被其他地產(chǎn)商采納并推廣。90年代，公攤面積制度引入內(nèi)地期房預(yù)售，成為商品房銷售常態(tài)。為規(guī)范此制度，1995年建設(shè)部發(fā)布相關(guān)試行規(guī)則，明確公攤面積的計(jì)算與分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，此后在內(nèi)地逐步完善并廣泛應(yīng)用。

國(guó)外（如歐美）購(gòu)房多按套內(nèi)面積或整體房屋計(jì)算，不涉公攤面積。房?jī)r(jià)與物業(yè)費(fèi)基于套內(nèi)使用面積，公共區(qū)域費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)承擔(dān)，合理分?jǐn)傊潦蹆r(jià)與物業(yè)費(fèi)中，比例透明合理。這使得購(gòu)房者能清晰了解購(gòu)房面積及費(fèi)用。

國(guó)內(nèi)的公攤面積制度存在諸多問(wèn)題和爭(zhēng)議。公攤面積的計(jì)算方式不透明，容易引發(fā)糾紛；同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商也存在夸大公攤面積、損害購(gòu)房者利益的行為。

需要注意的是，以上比例僅為大致范圍，并不能作為具體的購(gòu)房依據(jù)。實(shí)際購(gòu)房時(shí)，公攤面積和實(shí)際使用面積的比例會(huì)受到具體樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、地理位置等多種因素的影響。

關(guān)于公攤是否取消,每次爭(zhēng)議不休的就這幾點(diǎn):

01 能否取消公攤面積，按“套內(nèi)面積”單位計(jì)算：

支持者：取消公攤面積可以讓購(gòu)房者更清晰地了解自己所購(gòu)房屋的實(shí)際使用面積，避免被公攤面積“坑”了錢。同時(shí)，也有助于減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積上的“貓膩”，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

反對(duì)者：公攤面積是樓棟公共設(shè)施和服務(wù)的必要組成部分，取消公攤面積可能會(huì)導(dǎo)致公共設(shè)施建設(shè)不足，影響居住品質(zhì)。此外，取消公攤面積并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)提高套內(nèi)面積單價(jià)來(lái)彌補(bǔ)損失。

02 公攤處能不能不要物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)：

支持者：公攤面積并非購(gòu)房者直接使用的部分，這些費(fèi)用應(yīng)該只針對(duì)購(gòu)房者實(shí)際使用的套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算。

反對(duì)者：它是樓棟公共設(shè)施和服務(wù)的必要組成部分，對(duì)維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。因此，公攤面積也應(yīng)該承擔(dān)一定的費(fèi)用。

03 公攤面積沒(méi)有統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根本算不清：

支持者：應(yīng)該制定統(tǒng)一的公攤面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)管和透明度，讓購(gòu)房者能夠清晰了解公攤面積的計(jì)算方式和結(jié)果。這有助于減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積上的“貓膩”，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

反對(duì)者：公攤面積的計(jì)算涉及多個(gè)復(fù)雜因素，難以制定統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。此外，即使制定了標(biāo)準(zhǔn)，也可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為而難以得到有效執(zhí)行。

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在意的不是公攤大不大，而是為了公攤多付的那筆錢，在意的是為什么不可以按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)與公眾普遍期望的“取消公攤面積”實(shí)為兩個(gè)截然不同的概念。選擇建筑面積或套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，僅僅是計(jì)量方式上的差異，其本質(zhì)并不足以引發(fā)購(gòu)房成本的顯著波動(dòng)。

這一轉(zhuǎn)變的核心在于，它賦予了購(gòu)房者更加清晰、透明的房屋信息知情權(quán)。在套內(nèi)面積計(jì)價(jià)體系下，購(gòu)房者能夠更直觀地了解并衡量自己所購(gòu)房屋的實(shí)際使用面積，確保每一分錢都花在“刀刃”上，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“所見(jiàn)即所得”。

“卷公攤”的根本目的仍是競(jìng)品質(zhì)和“卷銷售”，這一轉(zhuǎn)變并非源自政府的直接干預(yù)，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部自發(fā)的調(diào)整，由房企敏銳地捕捉市場(chǎng)趨勢(shì)并主動(dòng)跟進(jìn)，主動(dòng)減少甚至力求“消滅”公攤面積，這背后深刻反映了市場(chǎng)格局的深刻變化——中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已然邁入了買方市場(chǎng)階段。

買房送裝修，送家電，送車位，送面積，已經(jīng)逐步成為現(xiàn)實(shí)，未來(lái)，買房送戶口是否會(huì)成為新一、二線城市的政策呢，讓我們拭目以待～

▌作者：同辰建筑 趙鵬

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